温泉度假村开发程序简述

一、前期准备工作

如何选择温泉设计和建造单位，这都是投资方需要考虑的问题。在温泉热发展的十年八年当中，我司也总结出一些比较好的程序和经验，与大家共同探讨。温泉景区开发大体分为三个阶段：第一阶段：立项－论证－征地－审批办证－勘探打井。工程前期工作比较艰巨，如果做不好，会影响温泉建造的效果，最好有个成熟的顾问公司参与其中，那就会少走许多弯路；第二阶段：规划－设计－建造－装修。是其中最重要的阶段，时间比较长，动作比较大。第三阶段是经营管理。各个阶段如何展开？一般有下面几个环节：参观－考察－体验－行业调查－市场分析－专家论证，所有前面的活动是为专家论证和规划设计提供很多原始资料和数据，在全过程，关键环节都应该有专家的加入，进行把脉。我建议选择合适的公司：一是专业咨询顾问公司，二是综合规划设计院，三是旅游研究单位，还有其他有关公司。征地审批办证这环节比较麻烦，我司认为与当地村、镇、市政府联合开发该项目，疏通渠道，办理过程较为顺利，还要征得旅游部门支持。勘探打井也是很重要的步骤，目前大部分选择当地地质大队，勘探以后，会出一张完整地形图，列出每个地层的深度，水的温度，出水的量；而北方也有选择石油钻井大队的，我司认为最好选择当地地质大队、矿产资源局（地质局、勘察局、地矿局）。

    先说规划设计，如何把握温泉度假区的总体规划设计，如何在规划上寻求突破，如何放开思路，超越现有温泉。对于温泉开发，很多投资老板都要求：我的温泉要求最有特色，我做的温泉要求最高级最大的。而政府部门该如何导向？如何避免本地区温泉同质化和低层次竞争，避免温泉开发的模式化、雷同化，如何保护性地开发温泉资源，如何保护当地生态环境。旅游界同样在要求：不要就温泉做温泉。要照顾各方面，按照旅游市场发展的要求来做。而温泉业界则认为：对现阶段温泉发展方向深入探讨，系统总结，加强研究，以创新发展思路做温泉。所以，问题就提出：建造温泉景区需要多大面积才合适？建造什么类型的温泉才吸引游客，老板才能赚钱？如何控制投资规模，投多少才合适；如何选择项目定位；如何确定温泉景区的主题和风格；温泉景区有哪些硬件软件、设备设施；国内温泉旅游的发展趋势，温泉旅游的寿命预测；国际温泉的发展趋势；国际上有哪些温泉模式；国内有哪些温泉模式；如何发掘当地历史文化、名人以及与温泉景区的关系；如何选择温泉景区规划设计单位，设计过程如何配合；如何选择温泉景区工程建造商，建造过程如何配合；如何选择温泉景区经营管理单位？这些都是很实际的问题。

   怎么实现市场目标？有几种目标：建造一个有特色、与众不同、投资合理、受游客欢迎、老板和股东又能挣钱的温泉；打造中国或当地最具亮点的典范项目，如北方再现亚热带风情、南方体现飘雪；成为当地冬季旅游市场的新热点；建立国内重点温泉养生度假基地；建造成为集休闲度假、养生保健、康体娱乐、饮食购物、和文化享受等于一体的大型综合旅游商务区。

    现有温泉模式：不同形式，不同特点 大体可分为：
    1、温泉疗养院、培训中心： 计划经济年代的产物，表现在市场适应能力不强、设施单一、陈旧落后，经济效益较差。
    2、温泉酒店、温泉宾馆： 大多是旅游酒店模式，会议功能较好，但是缺少温泉池区、一般没有水体娱乐项目，经济效益尚可。
    3、温泉度假村： 综合性、大型化、配套化，规模效应越大、生意越好，突出温泉休闲旅游，包容性最强，经济效益最好，是广东目前温泉旅游市场的主流。

     温泉旅游景区现在该怎么打自己的品牌呢？有生态温泉、园林温泉、养生温泉、乡村温泉、森林温泉、动感温泉、海洋温泉、会议温泉、四季温泉、咸水温泉、山水温泉、黄金温泉、音乐温泉、飘雪温泉、御温泉、溶洞温泉、××第一温泉、××第二温泉。但是暂时还没有发现的温泉模式，有美食温泉、果园温泉、麻将温泉、高尔夫温泉 、温泉农庄、温泉楼盘。有人预测：温泉饮食文化、温泉主题文化的介入，更多新奇特的温泉会不断出现，这也很难预测是怎么样的。但是温泉发展态势发展越来越明朗，温泉保健养生与温泉休闲旅游相结合，大家都有一个共识。还有值得注意的市场动态：  商务消费与个人消费相结合。会议消费、单位旅游、团队活动，据我了解，南方北方在消费方面完全不一样，北京是以公费消费为主，南方特别是广东地区，是以个人消费为主。公款消费与大众化消费相结合。节假日、黄金周、自驾游已经成为当今温泉旅游消费热点。这些都是我们投资规划设计时考虑的问题。据我们在台湾考察，台湾的温泉就有汽车旅馆，私密性非常好。

     温泉治疗养生实例：日本、韩国的温泉大部分用于保健养生；德国的温泉大部分用于保健养生，有温泉医院 ；台湾温泉学习日本和欧洲，台湾实行全民健康计划，有温泉法，规定每人每年有四天去温泉治疗的费用由政府埋单，我们可以借鉴亚洲和欧洲温泉发展的趋势，为我们温泉行业发展服务。

     国内新开发温泉大部分有水疗SPA项目，注重温泉治疗，水疗SPA深入发展是一个方向。中医中药，（台湾又叫国药、汤药）药疗，温泉鱼疗、温泉生物技术正在研究发展。 温泉药疗、温泉食疗、专家个性化治疗套餐这个也是下一阶段要实现的趋势，现代人都比较注意健康，健康的主要影响因素有三个：饮食，运动，心态。温泉专业设计要围绕这三要素做文章，三要素如何在设备设施和项目上体现出来，这个就看我们业界温泉人士的水平了。值得注意的几个调查结果：经济发展较好的城市、经济收入较好的人群、城镇人口、中青年群体是温泉消费主力；没有经济实力的人群、老年人，少年儿童、农业人口，很少光顾温泉，这类人群大概占5～8%。

  温泉度假村、温泉酒店游客中，男女比例各占多少？千万别忽略了三八妇女节，3月～5月都是她们的旅游时间，据统计，全年下来，还是女的顾客多，所以更衣、沐浴、洗手间的设计规划要特别注意 。

    规划设计前，对温泉市场调查研究，可行性分析报告、专家评审意见、游客需求、老板（股东、业主）期望、今后经营管理的需要、可持续发展等等，都是规划设计的输入条件。

如何选择设计单位和建造商?
    各类设计院、各种专业设计公司介绍
    规划设计院有城建规划设计院、市政规划设计院、园林规划设计院、旅游规划设计院，他们的业务特点是：大部分做温泉景区的总体规划设计。
    综合设计院则有：建筑设计院、城建设计院、园林设计院、各行业所属设计院，他们的业务特点是：建筑设计、施工设计。
    专业设计公司则分为：各类建筑工程公司、温泉专业建造公司、水疗设备公司、装修装饰工程公司、水电工程公司、桑拿泳池设备公司、机电工程公司、园林工程公司。
    建造施工工程类的公司：各类建筑工程公司，业务特点是部分工程自己设计施工，土方工程、公路工程、建筑主体、池区工程、道路、桥梁、园区配套工程建设施工；
    园林工程公司：业务特点是园区部分建筑工程、池区工程、室内外园景、景观绿化；
    各类施工队、包工头：业务特点是协助各类建筑工程公司完成单项工程，如土方工程、池区工程、铁网围墙等。
    温泉专业建造公司：业务特点：温泉水体专业性强，温泉给排水管网系统、温泉设备设施、娱乐设备设施、水疗spa设备设施、池区工程、这类型公司有5～10年专业经验，目前正往专业化、配套化全面发展，特点是承上启下，专业性强，上游下游都照顾到。

  水电工程公司：业务特点是水电配套工程。装修装饰工程公司：业务特点是装修配套工程、后期工程，室内装修配套。温泉旅游景区工程部：业务特点是池区工程、园区部分园景、景观绿化。其他专业公司：空调、电梯、电脑、监控、办公用品、家具用品、洗衣设备、厨房设备、锅炉压力容器……等等。设备设施工程很复杂，整个工程算下来，可能有六七十家不同类型的公司跟温泉度假村的投资方打交道。
    温泉度假村建设过程要有自己的项目经理或建造师全面把控，对工程的合理性，采购和成本的节约等非常重要，其次温泉施工建造单位必须提前介入规划设计以及施工过程指导。温泉经营管理者必须提前介入规划设计和建造施工。从规划设计开始，就要注意合理保留原生态环境，保留当地的山水树木、石头、植被，建筑材料可以选用当地木材、竹材、石材等材料，比外面购买的效果要好，而且节省成本，而项目开发过程每一个重要环节最好经过专家评审论证。